Rentabilité locative Simulez le rendement et le cash-flow de votre investissement

Renseignez le prix du bien, le loyer, votre financement et vos charges : le simulateur estime le rendement brut et net, le cash-flow mensuel et le budget total de votre projet. Gratuit, sans inscription et à titre indicatif.

Simulateur gratuit Calcul instantané

Prix d'achat du bien

€

Type de bien

Type de location

Mobilier et équipement

€

Meubles, électroménager, literie, vaisselle : tout ce qu'un logement meublé doit fournir.

Frais de notaire estimés à 8 %

€

Laissez vide pour une estimation, ou indiquez le montant donné par votre notaire.

Travaux

€

Autres frais agence, banque

€

Loyer mensuel envisagé hors charges

€/mois

Vacance locative par an

Le temps sans locataire entre deux locations, pendant lequel aucun loyer n'est perçu.

Résultat indicatif, calculé avant impôts à partir de vos chiffres.

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Avant d'acheter un bien pour le louer, quatre indicateurs donnent un premier ordre d'idée : le rendement brut, le rendement net, le cash-flow et le rendement sur apport. Ils reposent sur des formules simples, mais ne disent pas la même chose. Le simulateur les calcule tous à partir de vos chiffres.

Indicateur	Calcul	Ce qu'il mesure
Rendement brut	Loyers annuels ÷ budget total × 100	Une première comparaison rapide entre plusieurs biens
Rendement net	(Loyers encaissés − charges) ÷ budget total × 100	Ce que le bien rapporte après ses charges, avant crédit et impôts
Cash-flow mensuel	(Loyers encaissés − charges − crédit) ÷ 12	Ce qu'il reste chaque mois, ou ce qu'il faut ajouter de votre poche
Rendement sur apport	Cash-flow annuel ÷ apport × 100	Ce que rapporte chaque année la somme que vous avez apportée

Le budget total comprend le prix d'achat, les frais de notaire, les travaux et les autres frais d'acquisition.

Rendement brut, rendement net : la différence

Les formules

Rendement brut=Loyers annuels÷Budget total

Rendement net=(Loyers − Charges)÷Budget total

💡 Un appartement ancien acheté 150 000 €, avec 12 000 € de frais de notaire et 10 000 € de travaux, représente un budget total de 172 000 €. Loué 750 € par mois, il rapporte 9 000 € par an : un rendement brut de 5,23 %.

Avec deux semaines de vacance locative par an et 2 150 € de charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance, entretien), il reste 6 475 € : un rendement net de 3,76 %.

Financé par un crédit de 150 000 € sur 20 ans à 3,5 %, soit environ 870 € par mois plus 30 € d'assurance, le cash-flow est d'environ − 360 € par mois avant impôts : c'est l'effort d'épargne à prévoir.

Le rendement brut est celui que l'on voit souvent dans les annonces. Il est pratique pour comparer, mais il ignore les charges et les mois sans locataire. Le rendement net et surtout le cash-flow donnent une image plus proche de ce que vous vivrez chaque mois.

En 4 étapes

Décrivez le bien

Prix d'achat, ancien ou neuf, travaux et loyer envisagé. Les frais de notaire sont estimés automatiquement.

Ajoutez le financement

Apport, mensualité et assurance emprunteur. Pas encore de mensualité ? Estimez-la avec un taux et une durée.

Listez les charges

Taxe foncière, copropriété, assurances et budget d'entretien, en montants annuels.

Lisez les résultats

Rendement brut et net, cash-flow mensuel, budget total et rendement sur apport, en quelques secondes.

Les charges à ne pas oublier

Ce sont elles qui font la différence entre rendement brut et rendement net. Mieux vaut les estimer largement.

🏛️

Taxe foncière

Due chaque année par le propriétaire. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui figure sur l'avis peut, elle, être refacturée au locataire.

🏢

Copropriété

Une partie des charges est récupérable auprès du locataire. Seule la part non récupérable pèse sur votre rentabilité : gros entretien, honoraires du syndic, fonds de travaux.

🛡️

Assurance propriétaire non occupant

L'assurance PNO couvre le bien quand vous ne l'habitez pas. Elle est obligatoire pour un logement en copropriété.

🧾

Assurance loyers impayés

Facultative, elle se calcule en pourcentage des loyers. Sauf exceptions, elle ne peut pas être cumulée avec une caution.

🔧

Entretien et réparations

Chaudière, électroménager, petites réparations : prévoyez un budget annuel, surtout dans l'ancien.

📅

Vacance locative

Entre deux locataires, le logement peut rester vide quelques semaines. Ces mois sans loyer réduisent le rendement net et le cash-flow.

Ce que le simulateur ne prend pas en compte

Le simulateur donne un ordre d'idée. Pour rester simple, il laisse de côté plusieurs éléments qui peuvent changer sensiblement le résultat de votre projet :

La fiscalitéImpôt sur le revenu et prélèvements sociaux, selon le régime choisi : micro-foncier, régime réel, location meublée.
L'évolution dans le tempsRévision annuelle du loyer, hausse des charges et des taxes, variation des taux.
La reventeValorisation ou baisse du prix du bien, plus-value et frais de revente.
Les imprévusGros travaux, impayés non assurés, travaux de performance énergétique.

Votre loyer pourra évoluer chaque année : notre calculateur de révision du loyer vous aide à appliquer l'IRL le moment venu.

⚠️ Un outil indicatif, sans garantie. Les résultats dépendent uniquement des chiffres que vous saisissez et ne sont pas garantis par Rent It. Ils ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, ni une offre ou une proposition de crédit. Avant de vous engager, faites valider votre projet par des professionnels : banque ou courtier, notaire, expert-comptable.

🔑 Votre bien est prêt à être loué ?

Avec Rent It, publiez votre annonce, recevez des dossiers locatifs numériques, signez le bail et réalisez l'état des lieux en ligne, directement depuis l'application.

Téléchargement gratuit sur iPhone et Android. Bail et état des lieux sous conditions d'abonnement, voir les tarifs.

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Vous avez une question ?

Tout ce qu'il faut savoir pour estimer la rentabilité d'un investissement locatif.

Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative ?

Il n'existe pas de seuil universel. La rentabilité dépend de la ville, du type de bien, de son état et du niveau de risque que vous acceptez. Un rendement élevé peut cacher une demande locative faible ou des travaux à venir. Comparez surtout le rendement net et le cash-flow, et faites valider votre projet par des professionnels.

Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement brut divise les loyers annuels par le budget total d'achat. Le rendement net retire d'abord les charges du propriétaire (taxe foncière, copropriété non récupérable, assurances, entretien) et les mois sans locataire. Il est donc toujours plus faible, mais plus proche de la réalité.

Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?

Prenez les loyers réellement encaissés sur un an, retirez les charges annuelles et le coût du crédit (mensualités et assurance emprunteur), puis divisez par 12. Un résultat positif signifie que les loyers couvrent les dépenses. Un résultat négatif correspond à l'effort d'épargne à prévoir chaque mois, avant impôts.

Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?

Oui, pour un calcul réaliste. Le simulateur les ajoute au prix d'achat, avec les travaux et les autres frais, pour obtenir le budget total. Par défaut, il les estime à 8 % du prix dans l'ancien et 2,5 % dans le neuf. Remplacez cette estimation par le montant de votre notaire dès que vous l'avez.

Le simulateur tient-il compte des impôts ?

Non. Tous les résultats sont calculés avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Leur montant dépend de votre situation et du régime choisi (micro-foncier, régime réel, location meublée) et peut changer sensiblement le résultat. Pour cette partie, rapprochez-vous d'un expert-comptable ou d'un conseiller.

Les résultats du simulateur sont-ils garantis ?

Non. Le simulateur donne un ordre d'idée calculé uniquement à partir des chiffres que vous saisissez. Rent It ne garantit pas ces résultats, qui ne constituent ni un conseil en investissement ni une offre de crédit. Avant d'acheter, faites valider votre projet par votre banque, votre notaire ou un conseiller.