Rendement brut, rendement net, cash-flow : les 3 chiffres d'une location

Trois chiffres suffisent pour juger une location : le rendement brut, le rendement net et le cash-flow. Les deux premiers disent ce que le bien rapporte par rapport à ce qu'il vaut ou à ce qu'il a coûté. Le troisième dit ce qui vous reste, ou ce que vous ajoutez, chaque mois.

Le rendement brut

• Rendement brut = loyers d'une année ÷ prix du bien.

C'est un premier repère rapide pour comparer des biens entre eux. Il ne tient compte ni des frais d'achat, ni des charges : il est donc toujours flatteur.

Le rendement net

• Rendement net = (loyers d'une année − charges) ÷ coût d'acquisition.

Les charges comprennent ce qui reste à votre charge en tant que propriétaire : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais divers. Le coût d'acquisition ajoute au prix les frais de notaire, d'agence et les travaux. Le rendement net se calcule avant crédit et avant impôts.

Le cash-flow

• Cash-flow mensuel = loyer − mensualité du crédit − charges du mois.

C'est ce qui reste dans votre poche chaque mois. Positif, la location s'autofinance. Négatif, vous complétez de votre poche, ce qui peut rester acceptable si vous le prévoyez : une partie de la mensualité rembourse du capital, donc enrichit votre patrimoine.

Un exemple chiffré

Un studio acheté 150 000 €, avec 12 000 € de frais et travaux, loué 700 € par mois hors charges. Les charges annuelles atteignent 1 650 € (900 € de taxe foncière, 600 € de copropriété non récupérable, 150 € d'assurance). La mensualité du crédit est de 750 €, assurance comprise.

• Rendement brut : 8 400 € ÷ 150 000 € = 5,6 %.
• Rendement net : (8 400 € − 1 650 €) ÷ 162 000 € = environ 4,2 %.
• Cash-flow : 700 € − 750 € − 137,50 € = environ −188 € par mois.

Le bien rapporte, mais le crédit coûte plus cher chaque mois que le loyer ne rapporte. C'est fréquent en début de prêt, et c'est exactement ce que ces trois chiffres permettent de voir avant d'acheter.

Les pièges à éviter

• Oublier la vacance locative : un mois sans locataire par an, c'est environ 8 % de loyers en moins.
• Comparer un rendement brut à un rendement net : les deux ne mesurent pas la même chose.
• Oublier que ces chiffres sont calculés avant impôts.

Comment les calculer avec Rent It ?

Pour un projet ou un bien en particulier, le simulateur de rentabilité calcule le rendement brut, le rendement net et le cash-flow en quelques secondes. Pour suivre tous vos biens au même endroit, l'outil Patrimoine immobilier privé affiche ces chiffres pour chaque location, avec votre patrimoine net. Les deux sont offerts par Rent It, sans inscription.

À retenir

• Rendement brut : loyers ÷ prix. Rapide, mais flatteur.
• Rendement net : loyers moins charges, rapportés au coût total d'achat.
• Cash-flow : ce qui reste chaque mois après le crédit et les charges.

Article publié le 2 novembre 2026. Il donne des informations générales et ne constitue pas un conseil en investissement. Les chiffres de l'exemple sont arrondis.

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