État des lieux sur smartphone : est-il valable ?

Oui. Un état des lieux réalisé sur smartphone a la même valeur qu'un état des lieux sur papier, à condition de contenir les mentions obligatoires, d'être établi en présence des deux parties et d'être signé par chacune. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 prévoit expressément qu'il peut être établi « sur support papier ou sous forme électronique ».

Voici ce que dit la loi, ce qu'il doit contenir, et les points qui font la différence au moment de rendre le dépôt de garantie.

Que dit la loi sur l'état des lieux numérique ?

• Loi du 6 juillet 1989, article 3-2 : l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le propriétaire et le locataire (ou par un tiers qu'ils mandatent), à l'entrée et à la sortie. Il est joint au bail.
• Décret n° 2016-382, article 3 : l'état des lieux peut être établi sur papier ou sous forme électronique. Il est remis à chaque partie.

Rien n'impose donc le papier. Ce qui compte, c'est le contenu et le fait que les deux parties y participent et le signent.

Quelles sont les mentions obligatoires ?

Le décret n° 2016-382 fixe ce que l'état des lieux doit contenir, sur papier comme sur smartphone :

• le type d'état des lieux (entrée ou sortie) et sa date ;
• l'adresse du logement ;
• le nom et le domicile du propriétaire et du locataire, et de leurs éventuels mandataires ;
• les relevés des compteurs individuels (eau, électricité, gaz) ;
• le détail et la destination des clés ;
• pour chaque pièce, une description précise de l'état des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement ;
• la signature des parties.

À la sortie, il faut aussi indiquer l'adresse du nouveau domicile du locataire et la date de l'état des lieux d'entrée.

Les photos sont-elles obligatoires ?

Non, la loi ne les impose pas. Mais elles sont très utiles : une photo datée montre l'état réel d'un mur ou d'un sol bien mieux qu'une description. À la sortie, elles permettent de comparer pièce par pièce et d'éviter les discussions sur une rayure ou une tache qui « était déjà là ».

Comment se passe la signature ?

L'état des lieux se fait en présence des deux parties, ou de leurs représentants. Une fois la visite terminée, chacun relit le document puis le signe. Sur smartphone, la signature électronique remplace la signature à la main, à condition d'identifier chaque signataire et de figer le document après signature. Chaque partie doit ensuite recevoir un exemplaire.

Le locataire peut-il compléter l'état des lieux d'entrée ?

Oui. Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours qui suivent sa réalisation. Pour le chauffage, ce délai court pendant le premier mois de la période de chauffe (loi du 6 juillet 1989, article 3-2).

Que se passe-t-il s'il n'y a pas d'état des lieux ?

Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (Code civil, article 1731). En pratique, le propriétaire aura beaucoup de mal à prouver qu'une dégradation constatée à la sortie n'existait pas à l'entrée.

Pourquoi l'état des lieux de sortie compte autant ?

C'est lui qui décide du délai de restitution du dépôt de garantie (loi du 6 juillet 1989, article 22) :

• 1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
• 2 mois s'il fait apparaître des différences.

Seules les dégradations imputables au locataire peuvent être retenues, pas l'usure normale du logement.

Et en cas de désaccord ?

Si l'état des lieux ne peut pas être fait à l'amiable, il peut être établi par un commissaire de justice (anciennement huissier), à la demande de la partie la plus diligente. Les frais sont alors partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire, dans la limite d'un plafond fixé par la réglementation.

Comment ça se passe dans Rent It ?

Dans l'application Rent It, le propriétaire réalise l'état des lieux depuis son téléphone, pièce par pièce, avec photos et description. Le locataire le vérifie, puis chacun le signe électroniquement. À la sortie, l'état des lieux se compare à celui d'entrée. Le PDF, photos comprises, est conservé dans l'application : le propriétaire et le locataire peuvent le télécharger à tout moment. En savoir plus sur l'état des lieux en ligne.

À retenir

• Un état des lieux sur smartphone est valable, au même titre qu'un état des lieux papier.
• Il doit contenir les mentions obligatoires, être fait en présence des deux parties et être signé par chacune.
• Les photos ne sont pas obligatoires, mais elles évitent la plupart des litiges sur le dépôt de garantie.

Article mis à jour le 31 octobre 2026. Il donne des informations générales et ne remplace pas un conseil juridique.

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